문답1) 임차인으로서 갱신 요구를 했더니 임대인은 공인중개사를 통해 매각하려는 경우에도 계약갱신 거절 사유가 된다고 했다고 합니다. 임대인 본인이 실거주하려는 것이 아니라 실거주하려는 매수인에게 매도하려는 경우에도 계약갱신거절 사유가 되나요?
2020. 7. 31. 개정된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.
갱신 요구의 의사가 상대방인 임대인에게 도달하면 그 시점에 바로 ‘임대차계약의 갱신’의 법률효과가 발생(형성)하기 때문에 임차인의 갱신요구권을 형성권이라 합니다. 즉, 임차인의 갱신 의사가 도달하였을 때 임대인의 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 임대차 갱신의 효과가 바로 발생하는 것입니다. 그런데 임대인의 정당한 갱신거절 사유를 열거하고 있는 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 보면, 임대인이 임차주택을 매각할 예정이라는 점은 정당한 갱신거절 사유로 포함하지 않고 있습니다. 따라서 임차인의 갱신요구 의사가 임대인에게 도달하였을 때 임대인이 임차주택을 매각할 예정이라는 이유로는 갱신을 거절할 수 없고, 형성권의 원리에 따라 바로 임대차 갱신의 법률 효과가 발생합니다
문2)집이 실제로 팔리고 난 후, 매수한 사람이 본인의 실거주를 목적으로 갱신을 거절하면 어떻게 될까요?
집(임차주택)이 팔렸다는 의미를 2가지로 나누어 살펴보아야 합니다. 매매계약만 체결되고 아직 양수인 앞으로 소유권이전등기가 되지 않은 상황에서는 임차인은 현재 소유권 등기명의자인 임대인을 상대로 갱신요구를 해야 하고 갱신의사가 도달한 시점에 정당한 갱신거절 사유가 없으면 임대차계약이 갱신됩니다. 그리고 Q1에서 설명한 바와 같이 임차주택에 대해 양수인과 매매계약을 체결하였다는 사실은 정당한 갱신거절사유가 되지 못합니다. 결국 양수인은 임대차가 갱신된 상태의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 양수인은 임대차종료 시점이 6개월 이내인 임차주택을 매수하고자 할 때는 반드시 소유권이전등기 전에 임차인이 갱신 요구를 하였는지 여부를 확인하여야 합니다.
다음으로, 아직 갱신 요구를 하지 않은 상태에서 임차주택의 양수인 앞으로 소유권이전등기가 된 경우에는 갱신 요구를 해야 할 임대인은 양수인이므로 양수인을 상대로 갱신요구를 해야 합니다. 갱신 요구의 의사가 도달한 시점에 임대인인 양수인이 실제 거주할 목적이 있으면 정당한 사유가 인정되므로 갱신거절을 할 수 있습니다. 그리고 이미 양수인 앞으로 소유권 이전 등기가 되었음에도 불구하고, 임차인이 종전 임대인에게 갱신요구를 하면, 이를 가지고 현재의 임대인인 양수인에게 대항할 수 없으므로 현재의 임대인인 양수인에게 갱신요구를 하지 않은 것이 됩니다.